谁有权踏进泳池

2020-07-30 10:04:50 hongling

——透析物业会所游泳馆使用权之争


  盛夏到来,人们需要更大的游泳池,更多的游泳馆来解暑健身。就在此时,沈城不少会所游泳馆却对公众关上了大门,会所游泳馆所在社区的业主理直气壮地宣称“不让外人游泳”是他们的权利。社区外居民则对业主们的“霸道”感到气愤。业主们的主张有没有法律根据?外人究竟可不可以使用社区的会所游泳馆?泳池难觅的现状和业主维护“家产”的意识又该怎样调和?
  现有人口730余万的沈阳只有40多家游泳场馆。人均拥有泳池的面积并不大,这些为数不多的游泳馆中,还有60%是开在社区、高校或健身俱乐部中的会所游泳馆。在游泳人数激增的夏季,这些会所游泳馆却不再向公众开放,仅仅成了一部分人的乐园。
  现状调查
  盛夏将至,泳池难觅
  “流产”的泳池聚会
  “现在找个地方游泳怎么这么难?”游泳爱好者小陈向记者发出这样的感叹,上个周末,小陈想张罗一个“泳池聚会”,请几个朋友先到游泳馆游泳,再找家饭店聚聚。谁知他打听了一圈,竟然物色不到理想的游泳馆。他家附近社区的游泳馆在夏季只接待业主。小陈曾经去过的一家带泳池的健身俱乐部也贴出告示:即日起不再单独出售泳票,请俱乐部会员持会员卡入池。
  被逼出来的“野浴”
  近日,浑河橡胶坝附近的河面上,聚集着好几个在水中畅游的游泳爱好者。刚上岸的许大妈一边擦着湿漉漉的头发,一边告诉记者,她来这里“野浴”也是无奈之举。“现在游泳馆不好找,我们就得上这儿游。”许大妈常年坚持游泳。冬天,她在自家附近的社区会期所游泳馆办了冬季卡,可是从5月1日开始,会所游泳馆的夏季卡只向业主出售,许大妈只好放弃了室内泳池,和大自然亲密接触。
  排外派
  会所游泳馆为啥“排外”?
  馆方理由:控制人数,保证质量
  按理说,沈阳地处东北,冬季漫长,游泳馆的经营旺季只集中在夏季这几个月,为什么旺季到来后,会所游泳馆却放着赚钱的机会不要,一致“排外”呢?记者近日走访沈城多家社区、高校和健身俱乐部的游泳馆。得到的答案是:为控制入池人数,保证泳客安全和泳池水质。
  一家社区会所游泳馆的前台按待员告诉记者:“夏天游泳的人太多了,我们接待能力也有限,所以只接待业主,不再接待外人。”
  另一家社区会所游泳馆的负责人则无奈地表示,夏季是游泳馆的经营旺季,泳客数量激增,为了保证业主来会所游泳权利,他们只能做出这样的选择。“毕竟我们游泳馆是为了这个社区的业主服务的,必须先保证业主有地方游泳,就算营业额有损失,我们也只能把业主以外的客人推出去了。”
  业主宣言:我们的泳池,外人别来!
  社区会所游泳馆的这种做法,业主们都举双手赞成。所在社区设有游泳馆的傅女士就十分反感那些“蹭”泳池的外来泳客。“这是我们社区的游泳馆,就应该为我们业主服务,那些外人凭什么来占便宜?”傅女士告诉记者,她当初选择在这个房价不菲的社区定居,图的就是这个会所游泳馆。“要是什么人都能来会所游泳,那我花高价在这里买房子还有什么意义?”傅女士觉得,自己身为业主,就有权利独占游泳馆。
  另一种担忧:泳池开放会忧民
  “我倒不反对社区会所游泳馆对外开放,可是外来人一多,社区就闹腾了。”李女士抱怨道。她居住的社区里也有一家游泳馆,以前只供业主使用,后来,这家游泳馆为了提高经济效益,开始招揽附近社区的居民来游泳,结果一到周末,社区里就涌进不少外人。不但社区里道路拥挤,草坪也被踩得死了一大片,闹哄哄的人声也把社区的宁静搅没了。“社区毕竟是私人居住的地方,会所游泳馆这样对外开放,太忧民了。”
  开放派
  泳池里不应分“内外”
  泳客:身边的泳池为哈不让用?
  刚刚被游泳馆退卡的孙先生一谈起这件事就很生气。孙先生为锻炼身体,每周都要游泳两次。以前,他要往返两个小时到朋友家附近的游泳馆游泳,很是辛苦。今年3月,他发现自家附近的社区有家会所游泳馆,就兴冲冲办了一张年卡。从此以后,他步行几分钟就能到泳池畅游一番,十分惬意。可是不久前,这家会所游泳场馆却通知他来办理退卡手续。原来这个社区的业主举行了集体抗菌素议,要求把“外来泳客”清理出去。游泳馆顶不住压力,只好照办。
  “我也一样花钱了呀,再说游泳馆里又不是没地方,为啥不能让我用?”孙先生觉得自己非常委屈。
  经营者:不开放,经营压力太大
  “其实,我们希望接待外来泳客。”一位不愿意透露姓名的社区会所游泳馆经营者表明了自己的态度。他给记者算了一笔帐:社区有600户居民,社区会所游泳馆一年的经营费用大约在100多万元,也就是说,平均每户每年要到游泳馆消费2000元钱,游泳馆才能维持经营……已经有不少社区会所游泳馆因为支撑不下去,不得不关门大吉。
  为了维持运营,游泳馆只能再招揽社区以外的客人,但是,社区会所游泳馆是为便利业主而设,业主十分排斥外来泳客。一但业主强烈反对,游泳馆就只能将外来泳客拒之门外……
  “每年这样的事情都会重复发生,我们也只能走一步看一步……”这位经营者无奈地告诉记者,他至今没有找到“双赢”的办法。
  专家解读
  透视物权和公共利益之争
  法学专家:谁有产权谁做主
  关于社区会所游泳馆是否应该对外开放,辽宁行政学院法律研究部副教授伊文嘉从物权角度进行了分析,他表示,这个看似简单的问题实际包括社区会所游泳馆的产权、经营模式和管理方式等多个问题。在探讨这些问题前,要先确定游泳馆的产权归谁所有,从而推导出应当由谁来决定游泳馆如何使用。
  按归照《物权法》第七十三条的规定,建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共有。但是在现实中,社区游泳馆的归属需要靠产权证明来划分,如果游泳馆拥有独立产权证,那么它就归房产开发商所有;如果没有产权证,那它就是社区的公益服务设施,所有权归全体业主。
  会所游泳馆两类结局推测
  如果游泳馆归开发商所有,由开发商负责经营管理。开发商就可以自行决定经营方式。开不开放,全由开发商做主。除非开发商售房时已经明确承诺,社区内的游泳馆只供社区居民使用。此时,开发商再对外开放游泳馆就属于违约。
  如果游泳馆归全体业主所有,那么作为全体业主代表的业主委员会,就可以决定游泳馆如何经营,是否向社区外居民开放。一般在这种情况下,社区会所游泳馆都是委托给社区物业公司经营管理的。此时,业主委员会可以和物业公司协商确定游泳票价,这种性质的游泳馆大都只向社区业主收取少许成本费,用于维持游泳馆运营,但如果确定对外开放,游泳馆则可以按照市场价向非社区居民收取较高的费用。
  社区学专家:维护社区资源可用“价格”调控
  “社区会所游泳馆是为特殊群体提供服务的,可以不承担公共服务的责任。”辽宁社区科学研究院张思宁这样认为。既然社区会所游泳馆的服务能力有限,那就不能强求它在满足本社区居民的同时,也满足外来泳客,百姓游泳难的问题最终还是要通过兴建更多公益性游泳场馆来解决。
  张思宁表示,社区会所游泳馆想要维护社区资源的意图无可厚非,不过,“完全禁止社区外居民使用社区会所游泳馆”的调控手段太过强硬,还是用“对外人收取较高票价”的价格手段进行调控比较柔性,也更容易令人接受。
  结束语
  法律引导是根本
  记者从沈阳市体育民局了解到,目前沈阳市有40多家游泳馆,但是其中60%是非常性的,这些非经营性游泳馆有的属于社区物业附属设施,有的是高校或分健身俱乐部的内部设施,不用办理工商执照,可以自行决定如何经营,处于管理的“盲区”。沈阳市体育局没有权利要求这些游泳馆必须有向公众开放。
  伊文嘉副教授也表示,目前沈城的游泳场馆确实不足,应当提倡有条件的游泳馆向外开放,尽量满足更多游泳爱好者的需要。但是,关于社区会所游泳馆如何经营和管理,国家并没有明确的法律规定,“国家应当对开办游泳场馆制定具体法律规定和实施细则,经营者应当在法律的框架内进行规范经营。